2011房价走向何处矛盾市道中购房如何跑赢CPI

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2011楼市 在通胀和调控的夹缝中房价走向何处

每经记者 杨羚强 发自上海

对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持币”之间艰难选择，不得不就“何时出手，投资何处”的难题犹豫徘徊。《每日经济新闻》从这个“两难”出发，向左走，向右走，为您分析2011年楼市的走向，以便读者作出投资判断。

2010年4月和9月的楼市调控政策出台，普通购房者的收入相对房价却愈行愈远，导致社会矛盾和舆论压力不断增大，房价在2011年续演2009~2010年普遍性大涨的可能性有多大？

另一方面，尽管此次楼市调控力度之大、决心之强前所未有，但以行政调控的方式使房价大幅下降恐怕难以实现。由于美国QE2引起的通货膨胀压力，资金回流楼市的苗头初现。

第三轮调控呼之欲出房价能涨多少？

今年4月和9月的两次宏观调控政策带来的成交量下跌，仅维持了一两个月。有人问，高房价还能扛多久？

房贷政策仅是货币政策的一种反应。今年10月，上海易居房地产研究院发布报告认为，M1（狭义货币供应量）的走势通常领先楼市5个月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。M1增速将继续下降，可能明年一季度触底，预期明年二三季度，房价将出现负增长。

货币供应量的收紧，会让银行更坚定地执行央行的房贷政策。

当然，货币政策的收紧，并不一定意味着房价的下跌。因为在货币供应的增量放慢时，市场的新增商品住宅供应也会减少。

为了避免资金链紧张，各家公司大幅减少了购地支出。

与此同时，住房和城乡建设部还在今年出台了加强预售监管的通知，进一步收紧开发商的资金流动性。华远集团总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹等房地产大佬在政策出台之后，均认为这一系列政策将使市场供应量在中远期内进一步缩小。

上海华燕资深分析师说，房价艰难上涨的可能性很高。他相信明年的新增信贷额度依然会达到7.5万亿。如果贷款金额达到这个数字，目前的房价将得到支撑。

通胀泛滥房价能跌多少？

国家统计局公布2011年全年平均CPI已经由今年的3%升至4%。

中房信分析师邢倩说，由于贸易顺差仍处高位，美国QE2加强了国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动热钱流入速度。再加上银根紧缩预期下，银行或提前为明年作准备。通胀压力再加上流动性过剩，都放大了房地产保值功能。

看来能让房价下跌的理由仅剩一个——货币政策的紧缩。历史数据表明，一旦国家收紧货币供应，开发商的资金链将受巨大影响，降价成为主要手段。

目前商品房库存缓慢上行，北京、上海、广州等9个主要大中城市的可销售商品房（新房）面积已接近2009年最高点。价格调整是去库存的先决条件，因此，本轮调控中房价调整是必然的。

调整并不意味着房价会大跌。根据中信建投证券研究发展部的报告，在劳动力成本、原材料成本、土地价格居高不下，各种税费负担有增无减的背景下，2011年名义房价出现大幅下跌不可能。

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